董小姐 | 房价四小龙是如何制造出来的？
注：全文6051字，阅读时长约七分钟。
九月才是一年之中最具分界感的月份。仲秋月明，新生开学，楼市熟了，开足马力，继续涨价。
2016年的全国楼市，以九月分界，可以分为上半场与下半场。
上半场的主要内容是七个城市：北京，上海与深圳三个一线之城，以及四个二线城市：南京，苏州，合肥与厦门。业内俗称房价“四小龙”。
下半场的主要内容，很多人猜测，应该是另外7个城市的续涨故事：杭州，武汉，重庆，成都，郑州，宁波与天津。
下半场的主题能否如愿出现，至少要看两个人的脸色：央妈与楼先生。详情可参考美文《我们真的需要这样去库存么？》
但是，上半场的主题，已经完美兑现在眼前。告别上半场之际，我们需要一篇备忘性的文字，告诉我们，这一切究竟是如何在眼皮底下发生的？
四条房价小龙，每一条，都有深长的背影。让它们迅速长大的理由有很多共性，但是每一条小龙都有其独特的成长主基因。
此文中，董小姐关心的，不是让它们跑起来的理由，而是让它们跑得最快的理由。
南京故事
改善住房的强大民愿如何冲垮房价堤坝
南京比较有意思，地王与房价齐飞，在长三角群雄簇拥的城市群中，秀了结结实实的存在感。
董小姐的采访显示，南京的住房需求已经到了升级换代的临界区间，改善性特征日益明显。限购令解除后，而正是这一点，让南京的房价在各种其他条件具备之际，迅速飞了起来，成为这一波限购松绑红利胃口最好的一个城市。
先看看大家如何说的：
中骏置业（1966.HK）华北区域副总王芳说，南京城市量级不错，楼市此前被低估了，它是二线城市里最早一波楼市复苏的城市，那是从2014年开始。那时，他去南京看地，售楼处里已经到处都是人。
南京龙湖一个朋友说，去年下半年南京楼市就开始有上扬征兆，限购解除后，楼市的信心慢慢积累，有一个延迟期，像滚雪球一样，到今年你才看到这个雪球很大了。
南京中冶的一个朋友说，现在，南京人的共识是卖掉老破小的房子，买新的高大上房子。
数据可以支撑这一点。来自克而瑞的数据显示，2015年，南京1000万以上豪宅成交299套，比2014年多卖了86%。而90-120平方米面积段的房子，成交3.5万套，占比32%。
理论也可以支撑这一点。一般来说，一个城市楼市流动性优劣，可从二手房市场发达程度中看出。而国内大多二线城市为新房主导，二手房市场不甚发达。但南京成为二线城市中的例外，向一线楼市结构看齐。
结果，大量二手房成交对南京新房的购买力构成了支撑。一个业内朋友说，“在南京，没有多少人拿纯收入来投资新房，二手房卖掉的钱可以支撑一手房价格不断提升。”
同样是克而瑞数据显示，2015年，南京二手房共成交9.3万套，共计830万平方米，成交套数和成交面积分别同比增长79%和86%。南京二手房成交面积仅次于北上深，在全国位居前列。
谁在买？除了南京本地市民外，还有谁涌入高价位的南京楼市？
董小姐的采访显示，限购取消后，邻近的一线城市上海依然严格推行限购，也促使部分购房资金从上海流向周边洼地。除了上海，近期还有越来越多苏北、安徽等客群涌入南京购房。
一个央企的朋友说，“可以说，南京是皖南人的‘省会’，现在大量皖南高端客群聚集到南京买房。”
而省会的财富聚集效应，继续拉升南京基础设施建设能力。目前南京已建、在建地铁线6条，总里程约225公里，在全国排第4位。规划的11条地铁线建成后，有望超过北京、广州，仅次于上海。
2014年的南京限购令放松后，这些城市基本面的改善，在购房决策中也成为加分项。
这么多人买房，让南京的房价已经进入国际社会。根据莱坊（Knight Frank）发布全球150个大城市2016年一季度房价涨幅排行榜，深圳、上海分别位居冠亚之座，南京以17.8%的涨幅挤进全球第四，北京排第五。
楼市高烧，南京官方不得不有所动作。于是，董小姐就听到了一个爆炸性的传闻。
根据业内人士透露，下周（9月19日至9月23日），南京市预计将在周二三推出数十幅地块，各大房企正在厉兵秣马，紧急算账，希望能够在这场土地大旱后的及时雨中好好表现一下。
据说，融创中国将在两位数数量的地块上有所作为，光保证金子弹就准备了100亿元。而另一央企也将至少报价10幅地块。有业内人士大胆估算，下周，南京市土地出让，仅保证金一项，可能收入接近1000亿元。
这一刻，董小姐真的很为自己不是南京市民感到遗憾；这一刻，董小姐真的很为自己有一个南京的土豪朋友感到激动。
只是，这次土地泄洪，会变成一群饿狼抢食，还是最终会变成来自供给端的一场房价的下行压力？
提供一个背景参考。最近三年，南京土地供应面积在350万平方米到650万平方米之间（含住宅面积与商业办公面积），而南京年均住宅成交量已在1000万平方米左右，供需结构高度不匹配。
合肥故事
一将功成万骨枯现实版
董小姐身为合肥市民，曾写过一篇自己很满意的文字，向合肥房价致敬。详见《董小姐 | 合肥市长落马之后》。
文中提到了一个关键词：虹吸效应。在我看来，虽然很多省会城市都有这个问题，但是合肥与南京可能表现的远为明显，而这个学术名词加上合肥前落马市长的官场业绩，正是合肥龙飞起来的主导型因素。
现在，听听大家是怎么说的：
一位本地房企人士说，按照现行城市策略，合肥这个省会城市就像安徽资源的抽水机。
今年6月，国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》，合肥市以“副中心城市”入列，第一次与上海，南京，杭州等城市并列。
另一个合肥房企老总告诉董小姐，合肥市政府很会在规划层面炒作自己，引入资源。近期一连串炒作了合肥是长江三角洲副中心，有新站区产业园，巢湖健康养老居住中心等等。
董小姐把贵市长官的履历业绩调出来一看，相当有料。
原合肥市长张庆军在2011年9月任市长之前，已做了四年安徽省国土资源厅厅长、党委书记。张庆军还是发改委系统出身。落马之前，《2016年合肥市政府工作报告》显示，张五年任内，财政收入年均增长14.5%，2015年达1000.5亿元。2015年，合肥市GDP达5660.3亿元，同比增长10.5%，占全安徽省GDP25.7%。
一位外来开发商人士评价说，上一任政府在经济发展上集全省之力发展合肥，导致全省人都想来合肥买房，需求大大增加。供应却没有随之增加，合肥土地供应节奏一直拿捏很好，量不多。
官方数据显示，2013年合肥土地成交面积528.92万平方米，2014年土地成交面积降至516.74万平方米，2015年这一数据再降，为449.81万平方米。
而合肥人口仍大幅在增长，2015年，合肥市净流入常住人口61.3万人，2014年，这一数字是56.8万人。
在这一背景下，作为安徽省单核心发展城市，随科技、教育资源不断引入合肥，政策支持与产业配套协作，引发合肥虹吸效应。合肥纳入长三角的经济圈后，更多投资客前来投资。
合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示，今年初，合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30%，而最近这一比例已上升到近50%。而安徽建筑大学房产研究中心数据显示，合肥市有37%的购房人来自省内非合肥居民，6%为省外人士。
一个开发商说，“本省人在合肥买房这两年特别明显，他们大多没有居住需求，做投资性产品较多。我老家是安徽阜阳，我身边手头有点资金的阜阳人基本都在合肥买房了。”
另一开发商说，“安徽是传统省份，整体上，安徽人的思想偏保守，凡事讲面子，现在安徽人普遍觉得在合肥有房和没房，区别很大。”
第三个开发商告诉董小姐，“合肥独得宠幸，集全省之力建设。虽然原来也一直存在合肥吸引全省人置业，但是远没有现在这么急迫，这么疯狂，现在是开盘就光。”
合肥从安徽省要来源源不断的利好资源，但是，其它省内城市却冰火两重天。
与此相对，安徽省其他城市如铜陵，2015年其市中心地块出让均以流拍收场。铜陵全年土地市场共计37宗地块出让，28宗土地成交。成交土地中各地块均是以挂牌出让的方式成交，无一地块拍卖出让。反差相当明显。
国家统计局数字显示，2016年3月至7月，连续5个月，合肥房价环比上涨幅度两次登上全国榜首，三次位居全国第二，从环比增幅4.6%一度增至5.8%。合肥房价连涨10个月。
合肥正在想办法缓解楼市热。如出台限贷政策，其中规定合肥市区有2套及以上住房，有1次及以上贷款记录，1次或1次以上未结清的，停止贷款。此前市场还传言9月15日合肥要出台限购政策。
9月2日，政府预公告，未来要集中推出6000亩住宅用地，增加供应。
但是，与这一切对抗的是，一颗哭着喊着要进城买房的傻根之心。
一位房企合肥分公司项目总监认为，未来合肥如果出台限购、限贷政策，加上推地，未来楼市可能会降温，但不会降价，因为地价还是太高。未来两三年，合肥楼市主要是维稳和转型，产品从需求上向改善型、大户型转型。
另一位开发商说，“调控对合肥市场冲击不大，现在，我们新房还是买不到，还是要托关系买。很多老合肥人，家里拆迁已有很多套房子，现在还在各处看房，买房。”
苏州故事
钱多多可以搞大任何资产
在苏州，董小姐通过采访，一言以蔽之，看到的是一个钱多多的故事，一个钱多多如何通过银行体系输入体内，搞大视野内任何资产的故事。
8月份，所有的地产人都曾经被一个瞠目结舌的数据所震撼到：
根据央行7月21日公布的数据，今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元，同比多增1.25万亿元，已逼近2015年全年额度。8月12日，央行统计，7月人民币贷款增加4636亿元，其中，个人中长期贷款（住房按揭贷款）增加4773亿元。
对这一切，苏州业内人士是怎么看的呢？首先是两个银行人士。
一个说，“银行也要生存，没有资产就没有利润。地产业务规模大、收益高，优质地产项目无疑是较好的投资选择。”
另一个说，“现在，实业难做，我们把本该贷款给实业的钱给了房地产。”
资金潮是各地楼市上涨的通病，但苏州开发商感受尤其明显。
从去年9月开始，苏州各银行放款速度开始加快。董小姐了解到，对于按揭贷，在苏州，各大小银行都曾积极要求驻场房企，购房者只要资料齐全，放款期一度缩短到一星期内。
另有房企内部人士告诉董小姐，从去年年底到今年初，很多银行找上门来求着开发商做开发贷。大小银行都有，甚至要求包场做。“有支行跟我们表达，我们的项目由它们承包，可全部提供开发贷，哪怕这需要他们和总行申请特殊审批也要做。”
苏州房企在资金潮中一度占据主动地位。牛叉到什么程度呢？一个房企的朋友说，由于他们内部规定银行贷款只做4+X，即只与四大银行工农中建及一个企业注册地的股份制银行合作，在这波银行邀约中，他们拒绝了许多银行。
资金潮也调动了购房者入市积极性。一方面，苏州本地私营企业主较多，藏富于民，本地购房者看见了新的投资机会。另一方面，苏州一直是人口净流入型城市，苏州净流入人口超过300万，位居全国各城净流入人口数前十，购房需求可持续。且部分上海限购外溢的客户也分流进苏州。
有苏州开发商告诉董小姐，去年年底以来他们接待了不少来自外地的投资客，以上海为多。除此之外，“苏州购房人还有一小部分是北方迁过来的，去年下旬到今年初，项目周边跑着很多外地牌照的车。有北京客户一连在一个项目上看了13套房子。”一位房地产从业的苏州当地人说。
苏州多年来处于长三角的地产洼地，房价仍有上涨空间。2015年，苏州新房平均成交价达11503元/平方米。今年2—4月，苏州房价以连续环比超过5%的涨幅，位居全国TOP 5之列。
这样的局面苏州官方不着急都难。官方面临调控压力。一位房企投资部人士告诉董小姐，今年上半年，苏州高层相关人士已被中央约谈2次。
于是，8月，苏州重启1年资格的限购政策。
政府变脸，银行便跟着变脸。董小姐听说， 现苏州各银行对于开发商规模较大项目申请的开发贷，已开始要求做银团，即数家银行联合做开发贷，如各行合作占比，以分散风险，足见银行谨慎态度。而一些规模小的银行目前已倾向于不做按揭贷。
今年以来，数位苏州银行行长热衷于投资房产，从中受益，但现在他们普遍认为苏州楼市风声已紧，投资收益已到高点。他们大多已收手，不再做投资动作。
上半场，已经吃的很饱了。下半场，只能祝福苏州楼市。
厦门故事
人头与土地才是一切政治经济学的王道
厦门并不孤单，上面讲到的那些道理，厦门一个都不少，但厦门龙的故事里，人地矛盾是比较明显的一个诱因。
董小姐在厦门看到的故事，可以为大炮先生十年房价预测不输提供最佳解释：土地供应太少，是如何制造出房价泡沫的。
官方数据显示，厦门2013年居住土地成交总建筑面积166万平方米，而当年商品住宅销售面积高达449万平方米，成交面积是供应面积的2.7倍。
2014年，厦门居住土地成交总建筑面积137万平方米，当年商品住宅销售面积312万平方米，成交面积是供应面积的2.28倍。
2015年，厦门居住土地成交总建筑面积174万平方米，而2015年厦门卖了350万平方米的商品住宅，成交是供应的2倍有余。
克而瑞数据统计，截至目前，在厦门，除保利地产（600048）、世茂房地产（0813.HK）等房企，剩余大多数入驻厦门房企住宅储备建筑面积均低于30万平方米。
土地供应短缺，大家弹尽粮绝，哀声一片。听听大家怎么说的：
一个本地房企人士说，今年以来，央企和上市公司是厦门拿地主力，本土房企拿地难度增大。明年我们在厦门就没地了，这很危险，没地没项目人也不能留，未来很可能缩减编制，研发营销部门首当其冲。
另一个外来房企人士说，厦门供需矛盾太激烈，我们已经被赶出厦门，拿不到地，只能在环厦门周边做了。
地少对应的是人多。人多到什么程度？数据说话。
厦门市政府披露，2015年末厦门市常住人口386万人，总面积1573.16平方公里，厦门每平方公里人口密度约为2454人。根据统计局数据测算，在四个一线城市中，厦门人口密度已超过广州（1816人/平方公里）与北京（1323人/平方公里），仅次于上海与深圳。
在这种情况之下，厦门市的楼市就变成了一道很简单的算术题：
地少人多的厦门，让购房者入场意愿强烈。招商地产一个厦门朋友说，福建人的共识是，有钱就要买房子，不住也放在那。何况现在实体经济衰退，股市不靠谱，大家发现钱在贬值，只有房子能保值。”
厦门建发的朋友说，厦门楼市在福建的吸附力很强，来厦门的投资客很多。很多台胞、华侨回乡置业，厦门是首选。
外地客群买走了厦门近七成的房子。厦门市国土房产管理局公布的数据显示，2015年厦门市商品住宅购房人群中，本地客群购房117.17万平方米，占33.45%。外地客群购房233.14万平方米，占66.45%，共买了20501套商品住宅。
买房这件事情是由血性基因在里面的。招商地产厦门公司的一个朋友对董小姐说，闽南商人有敢拼的血性，也反映到买房上。“今年我身边有太多苦于实业的朋友，疯狂加杠杆炒房，赚得盆满钵满，原先的实业都不干了。”
今年7月，厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%，涨幅再次高居全国第一，同比上涨39.6%，仅次于深圳，位居全国第二。这已是厦门新房价格连续17个月上涨。
今年8月，统计局显示，全国70个大中城市住宅销售价格上涨的只有一个城市，即厦门。中国指数研究院数据显示，厦门8月新建住宅平均价格为27977元/平方米，位居全国第4，仅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。
没有办法，8月31日，厦门宣布于9月5日起重启限购，厦门暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米以下的新建住房或二手房。
作为配套措施，厦门市房产局强调，未来三年厦门将增加600万到650万平方米的土地供应量，相当于每年200万平米。
这个数字很有信息量，也很有态度，如果完美执行，相当于厦门市土地出让年度指标翻番。
正如前文所说，厦门市的房价已经被高度简化成一个土地与人口的算术题。每年200万的土地增量，会多大程度影响这个算术题的运算结果呢？会影响几个小时呢？
我们要对国家与厦门市的经济前景保持信心，所以，答案是不言而喻的。
董小姐是《财经》杂志记者，此文详尽版可参看《楼市“四小龙”高烧难退》，于2016年9月19日出版。
董小姐
微信号Gerda0811
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